MEDIDAS ADOPTADAS POR EL REAL DECRETO-LEY 15/2020 EN RELACIÓN CON LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA Y CONSIDERACIONES DE ÍNDOLE FISCAL
Las medidas adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el Estado de Alarma para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 ocasionó, entre otros extremos, que numerosas actividades económicas se hayan visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras circunstancias, así como tampoco el Código Civil, que no parece ofrecer una solución idónea al no ajustar la distribución del riesgo entre las partes.
Como consecuencia de lo anterior, el Gobierno ha considerado oportuno adoptar determinadas medidas –inspiradas en la doctrina rebus sic stantibus de elaboración jurisprudencial-, que permitan la modulación o modificación de las obligaciones contractuales.
Debemos partir de la base de que las medidas que se contienen en el citado Real Decreto-ley varían en función de si el arrendador tiene la consideración de “gran tenedor” o no.
1.- Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.-
La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor – entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 – en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, la concesión de una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengar intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
2.- Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.-
En el caso de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda cuyo arrendador sea distinto a los definidos anteriormente, el arrendatario podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
En este caso se permite el uso de la fianza para que el arrendatario pueda afrontar el pago de la renta con más liquidez.
3.- Autónomos y PYMES que pueden pedir las ayudas.-
Podrán acogerse a las medidas indicadas anteriormente los autónomos y PYMES que cumplan con los siguientes requisitos:
A. En el caso autónomos con contrato de arrendamiento de un local afecto a su actividad económica:
- Debe estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma de 14 de marzo en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que su actividad haya quedado suspendida debido a la entrada del estado de alarma.
- En caso de que la actividad económica no se haya visto suspendida, como consecuencia del estado de alarma, el autónomo deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
B. En caso de PYMES con contrato de arrendamiento de un inmueble para desarrollar su actividad económica:
- Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio (Ley de Sociedades de Capital). Es decir, que el total de las partidas del activo de la pyme no supere durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros, o que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos años consecutivos, o que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50.
- Que la actividad haya quedado suspendida debido a la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
- En caso de que la actividad no se vea suspendida por el estado de alarma, la pyme deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
4.- Prueba de cumplimiento de los requisitos para solicitar el aplazamiento.-
El arrendatario deberá acreditar que se encuentra en situación de solicitar la moratoria ante el arrendador con la siguiente documentación:
- En caso de haber sufrido una reducción de actividad, deberá presentar una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo pida, el inquilino tendrá que mostrar sus libros contables al propietario para acreditar la reducción de la actividad.
- En caso de haber sufrido una suspensión de la actividad, la pyme o el autónomo deberá acreditar mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la comunidad autónoma sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
5.- Consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria.-
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
6.- Consideraciones de naturaleza fiscal y tributaria.-
Por otra parte, la Agencia Tributaria ha publicado determinadas consideraciones en relación con determinadas consultas que han sido planteadas acerca del I.V.A. devengado en arrendamientos de locales de negocios:
¿Si se acuerda una rebaja en el importe de la renta del alquiler de un local ¿el IVA a repercutir es también menor?
Si se acuerda una reducción en el importe del alquiler, el IVA será el 21% del importe de la nueva renta acordada. La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT .
En caso de acordar una moratoria o condonación en el pago del alquiler de un local consecuencia del COVID-19 ¿debe ingresarse el IVA ?
Si arrendador y arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio debido al estado de alarma por el COVID-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia.
La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT .
Descargar formato .pdf: https://bores-abogados.com/wp-content/uploads/Newsletter-6._Arrendamientos-para-uso-distinto-del-de-vivienda.pdf
